Nhu cầu đầu tư chững lại?

Tại Hội nghị Ban Thường vụ – Ban Chấp hành và Gặp mặt hội viên thường niên năm 2026 diễn ra vào sáng 12/3, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung khi hàng trăm dự án đồng loạt mở bán trên toàn quốc. Trong đó có nhiều siêu dự án quy mô lớn vừa được phê duyệt, cùng với hàng trăm dự án từng vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ và tái khởi động.

Theo đánh giá của VNREA, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo, song bị hạn chế bởi khả năng chi trả của người mua. Trong khi đó, động lực chính của thị trường vẫn đến từ nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động bắt đầu tăng, kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, nhu cầu đầu tư đã chững lại cục bộ tại một số khu vực từng tăng nóng. Dù vậy, thị trường chưa ghi nhận sự suy giảm của dòng vốn đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức cao, được thúc đẩy bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Dù vậy, sức mua thực tế vẫn chịu ảnh hưởng khi mặt bằng giá bất động sản tăng cao, khiến khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng. Điều này khiến nhiều người dân, đặc biệt là nhóm người trẻ, giảm động lực sở hữu nhà.

VNREA dự báo nguồn cung năm 2026 có xu hướng tiếp tục tăng, ước tính khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch.

Đồng thời, trong năm nay, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, đồng thời nhu cầu đầu tư được dự báo tiếp tục gia tăng khi dòng vốn giá rẻ vẫn được bơm ra nền kinh tế và hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh phát triển.

Trong bối cảnh mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã ở mức cao, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng tiền về các khu vực vùng ven, nơi còn dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Tiếp đà tăng trưởng nhưng sẽ không “nóng”

Năm 2026 được nhiều chuyên gia nhận định sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, dù tốc độ có thể không còn “nóng” như các chu kỳ trước. Sau giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc mạnh trong những năm gần đây, thị trường đang dần bước vào trạng thái ổn định hơn khi các yếu tố nền tảng như kinh tế vĩ mô, hạ tầng và nhu cầu nhà ở tiếp tục hỗ trợ cho sự phục hồi.

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường năm 2026 là sự chuyển dịch rõ rệt về cấu trúc dòng tiền. Nếu như trước đây thị trường chịu ảnh hưởng lớn bởi các làn sóng đầu cơ ngắn hạn, thì hiện nay xu hướng đầu tư đang dần tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác lâu dài. Các dự án căn hộ tại khu vực có hạ tầng phát triển, khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, hay các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực đang ghi nhận mức thanh khoản tốt hơn so với các phân khúc mang tính đầu cơ cao.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, khi giá trị thực của sản phẩm trở thành yếu tố quyết định thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Song song với đó, sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông cũng đang mở ra những không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản. Các dự án đường vành đai, cao tốc liên vùng, sân bay, tuyến metro tại các đô thị lớn không chỉ giúp cải thiện khả năng kết nối mà còn thúc đẩy sự hình thành của các khu đô thị mới, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng, chính sách cũng được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong giai đoạn tới. Những thay đổi trong khung pháp lý liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản hay nhà ở đang từng bước được hoàn thiện theo hướng minh bạch và đồng bộ hơn. Điều này không chỉ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý cho các dự án mà còn tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người mua nhà. Khi nguồn cung được khơi thông trở lại, thị trường sẽ có thêm nhiều sản phẩm mới, qua đó góp phần cân bằng cung – cầu và thúc đẩy hoạt động giao dịch. Ngoài ra, hệ thống tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản cũng đang được điều tiết theo hướng chặt chẽ nhưng linh hoạt hơn, ưu tiên cho các dự án có pháp lý đầy đủ, có khả năng triển khai thực tế và phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Nhìn chung, bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 được đánh giá là tích cực nhưng thận trọng. Sự tăng trưởng của thị trường không còn dựa trên các “cơn sốt” giá ngắn hạn mà được hỗ trợ bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu ở thực, quá trình đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.