Điểm tựa từ nền tảng vĩ mô…
Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có hàng loạt động thái chỉ đạo quyết liệt, tích cực để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án. Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi đã được thông qua và có hiệu lực từ năm 2025 sẽ tạo cơ hội “làm thật, ăn thật” cho những doanh nghiệp uy tín, góp phần minh bạch thị trường.
Trong khi đó, cuối tuần trước, Luật Đất đai sửa đổi cuối cùng cũng được Quốc hội thông qua sau thời gian dài chờ đợi. Với những điểm mới liên quan đến đến các quy định về quy hoạch, thu đất, giao đất, cho thuê đất…, cũng như mở rộng và có tính đồng bộ cao với các luật chuyên ngành khác, kỳ vọng sẽ tạo nên một hành lang pháp lý đầy đủ, tạo động lực cho thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục.
“Không ít doanh nghiệp bất động sản chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua mới quyết định làm tiếp hay rút lui khỏi thị trường, bởi ngoài tiềm lực về vốn, nếu các vướng mắc pháp lý đất đai chưa tháo gỡ cũng như hoàn thiện, đồng bộ, thống nhất với các sắc luật liên quan, doanh nghiệp khó tiếp tục triển khai dự án trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng như hiện nay. Bởi vậy, khi sắc luật rất quan trọng này được thông qua sẽ giúp doanh nghiệp định hướng phát triển giai đoạn mới, quyết định sự phục hồi của thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP-Invest nhìn nhận.
Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 12/2023, lượng tin rao bán và nhu cầu tìm kiếm nhà đất tiếp tục tăng so với tháng 11, hoạt động giao dịch có sự cải thiện rõ nét. Các phân khúc ghi nhận nhu cầu giao dịch tăng bao gồm chung cư và đất nền thổ cư tăng 1%, nhà riêng và nhà phố tăng 4%. Số lượng sản phẩm bất động sản rao bán trong tháng này cũng tăng khá mạnh, từ 6-12% ở mọi loại hình (trừ đất nền dự án).
“Sự hồi phục cả về lượng sản phẩm rao bán lẫn nhu cầu tìm kiếm nhà đất của người dùng trực tuyến phần nào phản ánh chuyển động của thị trường bất động sản đang theo hướng ngày một cải thiện hơn”, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá.
Vấn đề hiện nay, theo phản hồi của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp, đó là tiến trình gỡ khó cho các dự án sẽ được cụ thể hóa như thế nào và thời gian kéo dài bao sau khi các sắc luật mới được ban hành. Khi đó, các chủ đầu tư có thể huy động thêm tiền từ khách hàng, ngân hàng có thể tài trợ vốn cho dự án, giúp việc mua bán trở nên dễ dàng hơn.
Hiện tại, một số chủ đầu tư bắt đầu lên kế hoạch kinh doanh cho các dự án của mình, chẳng hạn Công ty Nam Long ký hợp tác với hệ thống 20 đại lý phân phối chiến lược để đưa ra thị trường 16.000 sản phẩm đa phân khúc trong 3 năm tới; Tập đoàn Danh Khôi tái khởi động dự án Astral City, Thuận An, Bình Dương sau một thời gian tạm ngưng, dự kiến đưa sản phẩm ra thị trường trong năm 2024…
Trong khi đó, Vinhomes công bố xây dựng bổ sung hệ thống phân phối tự doanh song song với hệ thống đại lý hiện hữu trên toàn quốc. Nhà phát triển dự án này đang tiếp tục củng cố và tăng cường sức mạnh cho mạng lưới đại lý ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam. Với những đại lý thực sự có tiềm năng, Vinhomes sẽ đưa ra những chính sách thúc đẩy mạnh mẽ để phát triển, xây dựng mối quan hệ hợp tác lâu dài, đảm bảo sự hợp tác đôi bên cùng có lợi.
“Sự hợp lực của 2 kênh phân phối sẽ không chỉ đẩy mạnh hoạt động kinh doanh của Vinhomes, mà còn góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường, tạo thêm hàng ngàn việc làm, giúp Vinhomes đạt được những kỳ tích bán hàng mới trong tương lai”, bà Nguyễn Thu Hằng – Tổng giám đốc Vinhomes nói.
Ở góc độ các đơn vị phân phối, theo thông tin Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được, nhiều công ty môi giới nhà đất lớn như Vietstarland, Newstarland, Đông Tây Land… cũng liên tục đăng thông báo tuyển dụng từ hàng trăm đến hàng ngàn nhân viên để sẵn sàng “đón sóng” tăng trưởng mới của thị trường. Ước tính, số lượng người ứng tuyển nhân viên kinh doanh bất động sản cuối năm 2023 tăng hơn 50% so với hồi đầu năm nhờ các chiến dịch tuyển dụng nhân lực mạnh mẽ từ các chủ đầu tư, đại lý dự án.
… nhưng niềm tin mới là yếu tố quyết định
Chìa khóa quan trọng nhất là phải thay đổi được tâm lý mua bất động sản, bởi nếu người mua cứ giữ tâm lý chờ giảm giá thì thanh khoản thị trường rất khó tăng lên.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần hội tụ các điều kiện cần và đủ là chính sách, nguồn vốn, sản phẩm và niềm tin thị trường.
Theo ông Khôi, thị trường phục hồi nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả vĩ mô lẫn vi mô, nhưng quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện về niềm tin người mua nhà. Niềm tin sẽ khôi phục mạnh mẽ khi các “điểm nghẽn” về chính sách, nguồn vốn và cơ cấu sản phẩm được khơi thông. Tỷ lệ hàng bán được trên thị trường trong những tháng gần đây so với hồi đầu năm 2023 cũng như cùng kỳ năm trước có sự cải thiện rõ nét, thể hiện niềm tin của người mua nhà dần được phục hồi.
Ông Khôi cho hay, một số dự án tại TP.HCM có vị trí đẹp, mức giá hợp lý khoảng 3 tỷ đồng/căn, phù hợp với người mua nhà ở thực, được phát triển bởi các doanh nghiệp bất động sản lớn đã mở bán rất thành công, với hơn 80% sản phẩm được chốt đơn. Số liệu của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng, tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM trong nửa cuối năm 2023 đã tăng lên 60-65% từ mức 45-50% trong nửa đầu năm thể hiện người mua đang quay trở lại thị trường.
“Chìa khóa quan trọng nhất là phải thay đổi được tâm lý mua bất động sản, bởi nếu người mua cứ giữ tâm lý chờ giảm giá thì thanh khoản thị trường rất khó tăng lên”, ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes nhấn mạnh.
Một động lực quan trọng khác khiến niềm tin thị trường cải thiện nhanh chóng, theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đó là mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn hơn, bên cạnh các yếu tố về chính sách hỗ trợ và hành lang pháp lý được sửa đổi theo hướng minh bạch, thông thoáng, đồng bộ và thống nhất hơn. Cụ thể hơn, bà Dung cho hay, môi trường lãi suất giảm tạo điều kiện để khách hàng cảm thấy có thể tiếp cận dễ dàng hơn với tín dụng ngân hàng và đáp ứng được khả năng chi trả. Chủ đầu tư giới thiệu dự án ra thị trường với giá không quá cao, áp dụng nhiều phương thức thanh toán, hỗ trợ hợp lý cho người mua nhà…
Cùng góc nhìn, bà Phạm Thị Miền – Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, dù chưa thể khẳng định thị trường sẽ tăng trưởng cao trong năm 2024, nhưng năm nay sẽ là “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
“Đã đến lúc chúng ta phải thay đổi lại định nghĩa để hiểu rằng, phục hồi là cả một quá trình chứ không chỉ là kết quả. Quá trình phục hồi của thị trường sẽ phải diễn ra trong nhiều năm cho đến khi thực sự được vực dậy”, bà Miền nói.
Nhìn chung, giới quan sát nhận định, chu kỳ mới của thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ quý II/2024. Các phân khúc có mức giá tiệm cận khả năng chi trả của số đông khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn. Dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản từ cuối năm 2023 dù chưa thực sự mạnh, nhưng sẽ dồi dào hơn trong thời gian tới.
