Động lực từ chính sách
Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính tới cuối tháng 7/2024, lượng tiền gửi dân cư tại ngân hàng đạt gần 6,84 triệu tỷ đồng, tăng thêm hơn 305.000 tỷ đồng so với cuối năm 2023 (tương ứng tăng trưởng 4,68%) và tăng thêm gần 450.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước – đều là những mức tăng cao chưa từng có.
Trong đó, lượng tiền chuyển dịch được ghi nhận chủ yếu từ các kênh đầu tư được cho là có tính rủi ro như chứng khoán và bất động sản sang ngân hàng.
Việc dòng tiền đầu tư “ẩn mình” trong các tài khoản tiết kiệm của ngân hàng trong khoảng thời gian này là điều có thể lý giải, khi từ đầu tháng 8/2024, các dự án luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới chính thức có hiệu lực.
Tuy nhiên, kể từ thời điểm đó, chỉ trong hơn 2 tháng, thị trường địa ốc ghi nhận sự chuyển biến rõ nét, từ động thái ra hàng, triển khai dự án mới của chủ đầu tư tới việc nhà đầu tư tham gia tìm kiếm sản phẩm tiềm năng.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tới nhà đất trong quý III/2024 đã tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước, với mức độ gia tăng rộng khắp trên tất cả các phân khúc chính của thị trường như căn hộ chung cư, biệt thự – liền kề và đặc biệt là đất nền.
Tham gia khảo sát mới đây của chuyên trang bất động sản này, có 72% môi giới cho rằng thị trường đang ngày càng có nhiều tín hiệu tích cực hơn, đồng thời các nhà đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong việc xuống tiền.
Ông Phạm Thanh Sơn – chủ một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Đông, Hà Nội, cũng là một nhà đầu tư chứng khoán kỳ cựu với kinh nghiệm 15 năm đánh giá, các con số trên thể hiện mức độ thẩm thấu chính sách mới nhanh hơn so với dự đoán trước đó, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp tiếp tục được duy trì và giải ngân đầu tư công gia tăng… đã kích thích nhà đầu tư cởi bỏ dần tâm lý nghe ngóng, chờ đợi để tham gia vào thị trường.
Theo ông Sơn, sau đợt giảm giá mạnh 30-50% trong giai đoạn thị trường khó khăn, mặt bằng giá đất tại nhiều địa phương đang ở vùng hấp dẫn, đồng thời nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn ở các dự án được đầu tư hạ tầng bài bản trong giai đoạn đón sóng phục hồi này. Vì vậy, đây là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để thu gom được “hàng tốt”, với tầm nhìn đầu tư dài hạn 3-5 năm sẽ đem lại lợi nhuận cao.
“Nhiều khả năng từ quý II/2025, thị trường bắt đầu chính thức đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí không còn. Do đó, quý cuối năm 2024 và 2 quý đầu năm 2025 là ‘chân sóng cuối’ trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền”, ông Sơn nhận định.
Thực tế, trước đó, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán trên nhiều room chứng khoán chia sẻ thông tin đồn đoán đang có một lượng tiền lớn được rút khỏi hệ thống ngân hàng.
Mặc dù chưa xác định rõ điểm đến của dòng tiền này, nhưng khi nhìn lượng thanh khoản trên thị trường chứng khoán gia tăng nhanh những ngày gần đây cùng thông tin nhiều dự án mở bán trở lại… khiến nhiều người mường tượng về “dòng tiền thông minh” bắt đầu tìm tới các kênh đầu tư sinh lời cao như chứng khoán hay bất động sản khi mặt bằng lãi suất tiền gửi đã giảm sâu và các ngân hàng đang dư thừa thanh khoản.
Dữ liệu thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong quý III/2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%.
Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư tiếp tục áp đảo, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở. Các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%, thậm chí tại Hà Nội còn lên tới 90% chỉ sau thời gian ngắn mở bán.
Dat Xanh Services nhận định, thị trường bất động sản nhà ở sẽ có chuyển biến tích cực hơn trong quý IV/2024, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý trước đó. Dù vậy, mức độ tăng trưởng cùng tỷ lệ hấp thụ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ đó đơn vị này đưa ra 3 kịch bản:
Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 8-9%/năm, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.
Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%/năm, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường;
Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 10-20%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%/năm, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là chỉ báo thị trường tiếp tục hồi phục chậm.
Bà Phạm Thị Miền, Viện phó VARS IRE cho hay, sức nóng của thị trường còn được thể hiện ở nhu cầu tăng cao khi hàng nghìn người sở hữu chung cư cho biết thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi mua nhà.
Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án nhà ở thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn cũng ghi nhận lượng đặt chỗ cao kỷ lục, bất chấp mức giá ngày càng cao. Thậm chí, với những căn có vị trí đẹp, người mua còn chấp nhận trả tiền chênh để sở hữu.
“Trong dòng chảy mới của thị trường bất động sản, các địa phương có tiềm năng phát triển đô thị với nhiều đòn bẩy thúc đẩy từ hạ tầng đến chính sách đã tạo ra những lực hấp dẫn thu hút dòng tiền đầu tư, từ đó dự báo nhu cầu bất động sản càng về cuối năm sẽ càng tăng nhiệt”, bà Miền nhấn mạnh.
Lọc tìm cơ hội
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều thành viên thị trường cho rằng, niềm tin của bên mua đang có nhiều chuyển biến, thể hiện ở việc sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản.
Do đó, từ cuối năm 2024, cán cân cung – cầu trên thị trường sẽ trở nên cân bằng hơn khi lượng dự án mới ra hàng tăng lên, bên mua dần lấy lại vị thế.
Khảo sát của Dat Xanh Services cho thấy, hiện nay, thị trường có sự phân hóa rõ nét giữa 2 nhóm khách hàng chủ đạo: Nhóm quan sát, chờ đợi và nhóm tranh thủ cơ hội khi giá bất động sản chưa tăng mạnh.
Trong đó, nhóm nhà đầu tư đang tận dụng thời điểm thị trường có tín hiệu tốt, luật mới đang ở giai đoạn đầu… để săn bất động sản với kỳ vọng có bước vọt về giá trong tương lai. Nhóm nhà đầu tư này thường có sẵn nguồn tài chính và tạo được hiệu ứng cục bộ ở một số khu vực, phân khúc tiềm năng.
Theo Dat Xanh Services, vừa qua, một số khu vực phía Nam ghi nhận giao dịch đất nền tăng mạnh, nhiều người tiếp tục đi săn nhà đất giá tốt. Họ là những nhà đầu tư đã cơ cấu được sản phẩm cũ và đang gia tăng đầu tư ở những khu vực, phân khúc tiềm năng.
Tuy nhiên, so với giai đoạn trước, các nhà đầu tư đi săn hàng trong tâm thế thận trọng hơn. Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư đã vay ngân hàng để đầu tư đất trước đó đang cố gắng “gồng” lãi và chưa đưa ra quyết định ở giai đoạn này.
Ngoài ra, cũng còn một bộ phận nhà đầu tư giữ tâm lý chờ đợi, chấp nhận gửi tiết kiệm với mức lãi suất thấp vì chưa tin tưởng vào thị trường. Điều này phần nào làm chậm đà phục hồi của thị trường chung.
Ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Group nhìn nhận, càng về cuối năm, nhu cầu sở hữu nhà đất càng tăng lên. Do đó, điều cần thiết ở giai đoạn hiện tại là cần có nguồn cung đủ lớn để đáp ứng nhu cầu này, nhất là các chủ đầu tư có “hàng tốt” ở ngoại tỉnh cần tự tin, mạnh dạn ra hàng, đẩy mạnh truyền thông, quảng bá sản phẩm để dẫn dắt dòng tiền “đi xa”, thay vì tập trung quá nhiều ở trung tâm thành phố như hiện tại.
“Thị trường bất động sản Hà Nội hay TP.HCM đã trở nên quá chật chội khi nguồn lực bị tập trung nhiều ở đây, do đó mức độ tăng giá cũng không còn hấp dẫn. Thời gian tới, cơ hội sẽ đến nhiều hơn với nguồn cung sản phẩm mới ở vùng ven và các địa phương lân cận”, ông Nga đánh giá.
Các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra dự đoán, trong 12-18 tháng tới, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục dẫn đầu về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại 2 đô thị lớn nhất cả nước này. Đồng thời, nhiều sản phẩm ở phân khúc trung cấp đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP. HCM và các thành phố lớn khác.
Ngoài ra, thị trường đang định hình lại dòng sản phẩm, thay vì phát triển các dự án có chất lượng vừa phải như giai đoạn trước thì nay nâng lên cao hơn, kể cả với phân khúc tầm trung, phù hợp với nhu cầu sống ngày càng cao của khách hàng. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng bất động sản những tháng cuối năm, từ đó gia tăng thanh khoản cho thị trường.
Nên đa dạng hóa danh mục đầu tư
Một số trợ lực chính đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Các yếu tố hỗ trợ cho quá trình hồi phục của thị trường bao gồm: Kinh tế thế giới năm 2024 đi ngang, tạo cơ hội cho sự phục hồi nhẹ vào năm 2025; nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2024-2025 được dự báo khả quan hơn so với năm 2023 với việc lạm phát được kiểm soát tốt; xu hướng lãi suất toàn cầu giảm và lãi suất trong nước duy trì ở mức thấp giúp kích thích đầu tư và tiêu dùng; tỷ giá hối đoái có xu hướng ổn định hơn, giảm bớt áp lực cho thị trường tài chính…
Đặc biệt, tôi đề cao việc hoàn thiện hành lang pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, tạo cơ sở để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án.
Trong đó, 3 sắc luật rất quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn luật liên tục được ban hành.
Điều này sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Về phía nhà đầu tư, chiến lược đầu tư phù hợp hiện nay là đa dạng hóa các kênh hay danh mục đầu tư, tức là phân bổ vốn vào nhiều loại tài sản khác nhau để giảm thiểu rủi ro.
Điều này giúp nhà đầu tư vừa tối ưu hóa lợi nhuận từ nhiều nguồn khác nhau, vừa hạn chế rủi ro do các tài sản bù trừ cho nhau.
Với nguồn tiền nhàn rỗi sẵn có, ngoài gửi tiết kiệm, nhà đầu tư có thể lựa chọn các kênh đầu tư khác có lợi suất cao hơn như vàng, chứng khoán, trái phiếu, bất động sản… tùy vào khẩu vị rủi ro của mỗi người.
TS. Cấn Văn Lực Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia
