“Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”

Bất động sản vẫn là nhất

“Thị trường địa ốc đang trong giai đoạn khó khăn khi dòng tiền vào thị trường bị siết, nguồn cung sản phẩm hạn chế đẩy giá bất động sản leo thang, tâm lý nhà đầu tư tỏ ra thận trọng… Liệu có phải thế không nhỉ?”, Thùy Dung – một nhà đầu tư bất động sản mở đầu bằng một câu hỏi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán. Nhà đầu tư này tự trả lời rằng, chị chứng kiến nhiều người bạn sẵn sàng xuống vài tỷ đồng đặt cọc khi tìm được miếng đất ưng ý, thậm chí có người còn mạnh tay chốt 3 căn shophouse liền nhau ở một dự án tại Hà Đông với dự định mở chuỗi thẩm mỹ viện trong thời buổi “người khôn, của khó” như hiện nay.

Nhà đầu tư này quan niệm, các yếu tố “vĩ mô” như chính sách tín dụng, thanh khoản… là việc của các chuyên gia, nhà quản lý, còn với giới đầu tư, đặc biệt là người sẵn tiền, thời điểm này là cơ hội để mua được bất động sản tốt khi không ít nhà đầu tư hạn chế nguồn tài chính buộc phải thoát hàng do không chịu được sức ép nợ vay.

Trên thực tế, không hiếm người có suy nghĩ như Thùy Dung khi cho rằng, lãi suất tăng hay suy thoái kinh tế không làm giảm kỳ vọng vào tài sản bất động sản. Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) vừa được Propertyguru Việt Nam công bố cho thấy, trong khoảng 1.000 người ở các độ tuổi và hoạt động ở các lĩnh vực khác nhau, có 24% sẵn sàng mua nhà vào thời điểm này. Trong đó, 47% lựa chọn bất động sản sơ cấp, 48% lựa chọn bất động sản thứ cấp, còn lại 5% chọn nhà đất qua đấu giá.

Đáng chú ý, theo khảo sát trên, nhóm khách hàng sẵn sàng mua bất động sản đều có thu nhập cao (từ 40 triệu đồng/tháng trở lên) và đang sở hữu ít nhất một bất động sản, người thu nhập càng cao thì càng chi nhiều tiền để mua bất động sản.

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch King Broker cho hay, bên cạnh những người sẵn sàng mua bất chấp giá cả khi gặp được sản phẩm ưng ý, cũng có trường hợp có tư tưởng ngồi chờ “bong bóng” bất động sản xì hơi, giá nhà đất hạ nhiệt rồi mới thu gom. Đây là nhóm nhà đầu tư không thực sự sẵn tiền và phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng nên khả năng chịu đựng sức ép nợ vay không cao.

“Việc xác định giá trị một sản phẩm cao hay thấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố, song điều quan trọng hơn là nhà đầu tư có chấp nhận được mức giá đó hay không và họ kỳ vọng rằng, sản phẩm ở mức giá đó có thể mang lại khả năng sinh lời tương xứng với số tiền đầu tư họ bỏ ra”, ông Tuấn Anh nói, đồng thời chia sẻ thêm, ở đây, nhà đầu tư cần xác định rằng, đầu tư bất động sản cần có cái nhìn dài hạn, có như vậy thì mới mang lại lợi nhuận cao, ổn định.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho hay, nhiều người bảo chờ thị trường nhà đất đóng băng hay bong bóng bất động sản vỡ mới mua, nhưng điều đó rất khó xảy ra.

“Theo dõi thị trường bất động sản có thể thấy, từ đầu năm tới nay, bất động sản liền thổ như nhà đất hay đất nền giá vẫn tăng mạnh. Lý do vì sao vậy? Không có hàng để bán, nguồn cung hạn chế, hầu như không có sẵn… là những điều dễ lý giải, nhưng nếu có hàng đủ tốt thì không nên đặt câu hỏi có sẵn sàng đầu tư hay không, mà là chắc chắn sẽ đầu tư bởi đây là những nhà đầu tư theo trường phái đầu tư dài hạn”, ông Trần Minh nhấn mạnh.

Thực tế, dù trong bối cảnh nào, bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt khi lạm phát tăng, người có nguồn tài chính dư dả càng không muốn giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản, trong đó bất động sản là kênh trú ẩn chống trượt giá hữu hiệu.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc BHS Group nêu quan điểm: “Các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại khi thấy thị trường chẳng xuống được. Họ sẽ tiếp tục cân nhắc giữ lại hàng hoặc mua tiếp. Dân đầu cơ có lẽ sẽ ít xuất hiện hơn, nhưng họ luôn là con cáo nhanh nhạy, có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào. Do đó, có lẽ nguồn cầu chỉ chững lại một chút trước chính sách hạn chế dòng vốn chảy vào lĩnh vực địa ốc và khi điểm mấu chốt này được giải quyết thì nhu cầu bất động sản sẽ lại tăng nhanh”.

Đầu tư sao cho hiệu quả?

Bất chấp biến động thị trường, mua bất động sản luôn được nhiều người cho là giải pháp khả dĩ nhất để tạo lập cũng như củng cố tài sản và “tấc đất, tấc vàng” không chỉ là tư duy của người Việt Nam.

Kết quả cuộc khảo sát mới công bố hồi đầu tháng 7/2022 của OnePoll, một công ty nghiên cứu thị trường trực tuyến có trụ sở tại Vương quốc Anh cho biết, cứ 10 người trưởng thành ở Mỹ thì có 6 người muốn xây dựng cuộc sống tươm tất cho thế hệ sau, trong đó 1/4 số người đề cập tới câu chuyện thiết lập tài sản cho con cái bằng bất động sản. Đây là số liệu lần đầu tiên được ghi nhận và điều này khác biệt hẳn với tư tưởng của người Mỹ các thế hệ trước.

Mặc dù Mỹ cũng như nhiều quốc gia phương Tây khác đang đối mặt với nguy cơ suy thoái kinh tế khi lạm phát tăng cao kỷ lục, nhưng theo chuyên gia tới từ nền tảng thống kê bất động sản HomeLight Home, mua nhà vẫn là một trong những cách vững chắc nhất để tạo dựng của cải cho gia đình. Số người Mỹ sở hữu nhà đất đã tăng lên mức kỷ lục trong quý I/2022, đạt giá trị 27.800 tỷ USD.

Trở lại với Việt Nam, theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, với bối cảnh thị trường hiện nay, người có sẵn tiền luôn sẵn sàng gom hàng, còn người đi vay để đầu tư bất động sản rất ít bởi họ không dự báo được diễn biến thị trường, cũng không lường được sức chịu đựng của mình đối với dòng tiền vay. Trường hợp vay khoảng 10-20% giá trị bất động sản vẫn có thể cân nhắc, còn vay nhiều hơn thì trừ khi bất động sản đó phải thực sự hời, mà hiện nay, tài sản dạng này trên thị trường địa ốc rất hiếm.

“Do đó, giao dịch sẽ chỉ diễn ra tại những dự án quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh, đặc biệt các dự án không tham gia vào vòng xoáy sốt đất hồi đầu năm sẽ được nhiều nhà đầu tư đón nhận. Đồng thời, các sản phẩm được bán giá thấp hơn giá mua vào khoảng 5-10% ở những nhà đầu tư kẹt tài chính vẫn là món hời với các nhà đầu tư sẵn tiền, mua vào và chờ đợi thị trường hồi phục”, ông Khương nhận định.

Còn nhà đầu tư Trần Minh cho rằng, để đạt hiệu quả, người mua cần phải biết mua vì mục đích gì, để khai thác cho thuê hay chờ giá tiếp tục lên rồi chốt lời. Đặc biệt, cần lưu ý tới quy hoạch hạ tầng xung quanh bất động sản định mua, kiểm tra kỹ càng hồ sơ pháp lý dự án… là những yếu tố đảm bảo tiềm năng tăng giá của bất động sản. Trước đây, khi thị trường sôi động, nhà đầu tư có thể kỳ vọng giá bất động sản tăng gấp đôi sau 1-2 năm đầu tư, nhưng nay cần nhiều thời gian hơn.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển đưa ra lưu ý, thời gian tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ nét về thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và từng địa phương. Cụ thể, về loại hình, bất động sản phục vụ mục đích để ở và bất động sản khu công nghiệp vẫn được quan tâm nhiều nhất, trong khi secondhomes kết hợp nghỉ dưỡng (homeliday) sẽ thu hút sự chú ý của giới trung lưu. Tuy nhiên, nếu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng thì phải là loại hình sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp (không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của người mua). Về địa phương, những nơi có GDP cao và phát triển được công nghiệp như Hạ Long, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hoà, Bình Thuận, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An… sẽ thu hút dòng vốn đầu tư.

“Việt Nam hiện là quốc gia đang phát triển, trong giai đoạn tích lũy và phát triển hạ tầng để trở thành nước công nghiệp nên giá đất về lâu dài vẫn sẽ tăng. Đến khi qua thời kỳ này, sẽ không có chuyện mua đất vài năm tăng mấy lần như bây giờ nữa. Càng về sau sẽ càng khó làm giàu từ đất vì giá đã quá cao, hạ tầng đã hoàn thiện và trình độ dân trí ngày càng cao. Lúc đó, chỉ một bộ phận nhỏ nhà đầu tư là nắm bắt được cơ hội, còn lại sẽ lỗ do hiệu ứng FOMO”, ông Tuyển nhìn nhận.