Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 3/2022, giao dịch thị trường BĐS có xu hướng giảm nhiệt, cùng với đó là nguồn cung không mấy cải thiện. Cụ thể, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành chỉ có khoảng 4.123 căn, giảm 66% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng dự án đang triển khai xây dựng là khoảng 324.511 căn. Thanh khoản thị trường cũng đang giảm mạnh, quý 3/2022 có khoảng 51.000 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công, giảm 26% so với trước. Riêng thị trường BĐS TP.HCM chỉ có 2.144 giao dịch thành công, con số thấp hơn rất nhiều so với các năm trước. Đất nền là loại hình ghi nhận tỷ lệ giao dịch thành công giảm 46% so với quý trước.
Còn theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý 3/2022 tỉ lệ hấp thụ nhà đất chỉ đạt 33,5%, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay.
Thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh trong nửa cuối năm 2022 do ảnh hưởng vốn và thiếu hụt nguồn cung mới.
Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này là do lượng dự án được mở mới giảm so với các năm trước, trong khi nhiều dự án đã được chấp thuận gặp vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý. Ngoài ra, việc giá nhà đất được thiết lập mức giá cao ở cuối quý 2/2022 gây ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường BĐS trong quý 3 vừa qua.
Chia sẻ về khó khăn hiện tại của thị trường nhà đất, TS. Sử Ngọc Khương cho biết, bất động sản đang đối mặt với 4 khó khăn chính bao gồm: vấn đề nguồn cung hạn chế, có sự thiên lệch ở các sản phẩm mới triển khai trên thị trường khi chủ yếu là BĐS có giá trị cao. Tiếp theo là khó khăn về tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao. Ngoài ra, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Cuối cùng là vấn đề quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.
Theo đó, để cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, Chính phủ cần phải đẩy mạnh giải quyết các khó khăn về vướng mắc pháp lý, bổ sung quỹ đất mới và hỗ trợ về nguồn vốn cho thị trường. Vị chuyên gia của Savills cho rằng, việc giải quyết vấn đề “cởi trói” pháp lý cho dự án bất động sản là yếu tố then chốt và cần đẩy nhanh lúc này để tạo điều kiện cho thị trường hồi phục sớm. Việc chính phủ thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng đã tạo ảnh hưởng đến dòng vốn đổ vào bất động sản và làm sức mua của thị trường suy giảm. Tuy nhiên, yếu tố then chốt hiện tại vẫn là việc thị trường đã phải đối mặt với tình trạng siết pháp lý trong dài hạn. Vậy nên vấn đề tài chính chỉ là yếu tố góp phần khiến tình trạng khó khăn của thị trường nặng thêm, chìa khóa giải bài toán hiện nay vẫn là nguồn cung. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về khơi thông pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp và khuyến khích gia tăng nguồn cung ở các phân khúc vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu thực.
Còn Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, doanh nghiệp BĐS hiện nay chỉ mong được chính quyền “giải cứu” thông qua cơ chế chính sách, pháp luật để khơi thông nguồn cung, tạo điều kiện để thị trường điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu như hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý. Ông Châu cho rằng, bên cạnh cứu cánh từ chính sách, bản thân doanh nghiệp cũng phải thấy rõ trách nhiệm của mình mà chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, phát triển sản phẩm hướng về nhu cầu thực và điều chỉnh giảm giá nhà tương đối nhằm đưa thị trường vượt qua khó khăn phục hồi và tăng trưởng theo hướng bền vững. Ngoài ra, để khơi thông dòng vốn, thị trường tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần room tín dụng thêm khoảng 1% để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng bơm cho nền kinh tế.
Cởi trói pháp lý là yếu tố hàng đầu để thị trường BĐS tái cấu trúc và phục hồi sớm nhất.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhận định, thủ phạm làm cho dòng tiền trên thị trường BĐS ách tắc là không có thanh khoản. Nguồn thu về không đủ để trả nợ khi doanh nghiệp đã vay vốn quá lớn, còn nhà đầu tư tin tưởng thị trường và có năng lực vay vốn đều đang ôm nhà đất quá nhiều. Nhìn ở góc độ giải pháp tổng thể, Chính phủ đang có những giải pháp dài hạn để tái cấu trúc lại hệ thống tài chính cho phát triển kinh tế bền vững, trong đó có thị trường BĐS. Theo ông Hiển, việc đổ thêm tiền vào BĐS giai đoạn này để tạo thanh khoản không phải là giải pháp phù hợp. Cách giải cứu BĐS bền vững lúc này là xây dựng mức giá bán hợp lý, phát triển sản phẩm tiếp cận người mua thực để kích thanh khoản và giúp thị trường “tan băng”. Bên cạnh đó, chính doanh nghiệp cũng phải tự xây dựng lại chiến lược quản lý dòng tiền, sử dụng dòng vốn đầu tư tương xứng với nguồn vốn huy động.
Dự đoán về tình hình thị trường BĐS trong năm 2023, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng chịu ảnh hưởng chung từ diễn biến kinh tế toàn cầu. Những vấn đề lạm phát, biến động ngoại tệ và thiếu hụt năng lượng cũng như những bất ổn chính trị ở nhiều quốc gia sẽ tác động đến sự tăng trưởng kinh tế trong nước. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.
Phương Uyên
