Giá bất động sản được dự báo sẽ còn tiếp tục gia tăng.
Đó là nhận định của Bộ Xây dựng tại báo cáo thị trường bất động sản quý 1 vừa qua.
800 sàn giao dịch hoạt động trở lại
Sau một thời gian dài trầm lắng do ảnh hưởng của các đợt dịch Covid-19, thị trường bất động sản đã dần sôi động trở lại từ cuối năm 2021 và ba tháng đầu năm 2022, sau khi hầu hết các tỉnh thành trên cả nước trở về trạng thái “bình thường mới”. Lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng dần.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm hiện tại có khoảng 800 sàn giao dịch đã hoạt động trở lại, tăng gấp đôi so với quý 4.2021.
Đáng chú ý, các sàn giao dịch đã chủ động, linh hoạt thay đổi phương án kinh doanh để thích ứng với hoàn cảnh, đã ứng dụng công nghệ vào việc quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo, chuyển đổi số trong bán hàng.
Bộ Xây dựng dự báo thị trường bất động sản vẫn có thể phải đối diện với nhiều thách thức, nhưng sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc hơn trong năm 2022. Đây là năm thứ ba sống chung với dịch Covid-19 nên tâm lý người dân dần thích nghi.
Dù dịch bệnh diễn biến phức tạp nhưng hoạt động giao dịch vẫn diễn ra, quan trọng hơn các sàn giao dịch bất động sàn đã có kinh nghiệm và được sàng lọc qua tác động của dịch Covid-19.
Giá nhà tiếp tục tăng cao
Mặc dù đã có nhiều tín hiệu tích cực, song thị trường bất động sản sắp tới vẫn chịu nhiều tác động. Trước hết là việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm dần từ năm 2019 đến nay.
Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản của người dân vẫn lớn mà nguồn cung giảm thì sẽ làm cho giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn so với giá trị thực tế và cao hơn thu nhập của người dân.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM hầu như không còn Căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2.
Mặt khác, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường. Đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản như tạo mặt bằng giá đất cao, tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở lân cận so với thực tế thị trường; ảnh hưởng đến môi trường kêu gọi đầu tư và công tác thu hồi, bồi thường, triển khai thực hiện dự án của các địa phương…
Ngoài ra, vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản.
Việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật. Tình trạng này làm ảnh hưởng đến trật tự xây dựng, ảnh hưởng xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương như: đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Chưa kể, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.
Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Đặc biệt, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản thời gian qua phát triển rất nhanh nhưng thiếu bền vững do chúng ta chưa có định hướng dài hạn, công tác quản lý thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức. Thậm chí nhìn nhận thẳng thắn là chưa có hiệu quả dẫn đến hệ luỵ là tình trạng cung cầu bất cân xứng; giá đất vẫn sốt ở nhiều nơi.
Cũng chính cung – cầu mất cân đối dẫn đến giá nhà tăng cao, nên có 2 hiện tượng: người muốn mua nhà gặp khó và nhiều người giàu lên nhanh chóng.
Ngoài ra, thị trường xuất hiện các sản phẩm mới nhưng chưa có quản lý phù hợp, chưa có quy định rõ ràng trong luật.
Để giải quyết những vấn đề trên, ông Lực cho rằng cần quản lý giá bất động sản, phải có cơ sở dữ liệu về diễn biến giá bất động sản thông qua hệ thống trung gian, giống như chứng khoán phải qua sàn.
Đồng thời, cần phát triển nguồn lực liên quan đến bất động sản, nên chuẩn hóa về hành nghề. Môi giới cũng phải có chứng chỉ hành nghề nhưng vấn đề ai là người cấp.
Ngoài ra, theo ông Lực, minh bạch hóa thị trường cũng là điều rất quan trọng. Thông tin dữ liệu thị trường bất động sản quý như vàng nhưng quan trọng là phải có đầu mối làm việc này.
“Chúng ta chuyển đổi số hơi chậm, một phần là thiếu minh bạch nhưng rõ ràng đây là xu thế tất yếu. Cần có quy định để kiểm soát, tăng khả năng thu thuế và tăng thu thập dữ liệu thông qua nền tảng số”, ông Lực nói.
Ông Lực cho rằng cần nâng cao năng lực cơ quan quản lý và doanh nghiệp bất động sản.
Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, việc sửa luật trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ quy những mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.
