Quý 1/2024, giá bán sơ cấp ở một số dự án căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận tăng nhẹ 2% – 5% so với cuối năm 2023, thị trường ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Nhiều kỳ vọng, sau chung cư, “sóng” đất nền sắp xuất hiện.
Giá bán sơ cấp ở một số dự án tăng nhẹ 2% – 5%
Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) vừa chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận Quý 1/2024”. Trong đó, ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp trong các phân khúc chủ đạo. Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 1/2024, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023. Song, sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, giảm khoảng 40% so với quý trước.
Trong đó, hơn 80% lượng giao dịch tập trung ở Bình Dương, Long An, với nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16,4 – 22,2 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, mức giá phổ biến trong khoảng 14,5 – 23,5 triệu đồng/m2.
Mặt bằng giá thứ cấp tăng khoảng 1% – 3% so với cuối năm, thanh khoản có những chuyển biến tích cực sau Tết Nguyên đán, giao dịch tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Đối với phân khúc căn hộ ghi nhận 122 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 12.967 căn), giảm 9,7% so với quý trước và ở mức tương đương với cùng kỳ năm 2023, tập trung phân bổ tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương. Riêng tại TP. HCM, phần lớn nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án phân khúc hạng A thuộc khu Tây và khu Nam.
Giao dịch chủ yếu ở những dự án tầm trung đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố và có mức giá từ 40 – 55 triệu đồng/m2 tại TP. HCM, từ 30 – 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Giá bán sơ cấp ở một số dự án tăng nhẹ 2% – 5% so với cuối năm 2023.
Về nhà phố, biệt thự khu vực TP. HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp tăng lần lượt 11% và 43% so với quý trước. Trong đó, TP. HCM và Đồng Nai giữ vai trò chủ lực về tỷ trọng nguồn cung sơ cấp với tỷ lệ đạt khoảng 75,9%. Sức cầu chung vẫn ở mức thấp, tuy nhiên có nhiều chuyển biến tích cực so với thời điểm cuối năm 2023, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao và không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023, duy trì trung bình khoảng từ 4.1 – 27.8 tỷ đồng/căn. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá tăng trung bình khoảng 2% – 4% so với thời điểm cuối năm 2023, thanh khoản có nhiều khởi sắc, lượng giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, mức độ tạo thị cao,…
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh tới 8% về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ ở hầu hết các phân khúc, lượng tiêu thụ giảm 15% – đây là mức thấp nhất trong một thập kỷ qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15% – 20% so với giá hợp đồng.
Giá đất nền ở nhiều tỉnh thành đã ngừng đà giảm, mức độ quan tâm của người mua với sản phẩm đất nền có dấu hiệu tăng trở lại. Ảnh: TL.
Thanh khoản và giá bán đất nền sẽ tăng trong quý 2/2024
Dự báo về thị trường bất động sản TP. HCM và phụ cận trong quý 2/2024, DKRA Group cho rằng, lãi suất tín dụng đang ở mức thấp, “độ ngấm” chính sách pháp lý cùng với những dấu hiệu tích cực của tình hình kinh tế vĩ mô trong quý 1/2024…, kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho sự hồi phục của thị trường bất động sản ở hầu khắp các phân khúc.
Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo tăng so với quý 1/2024, dao động ở mức khoảng 2,000 – 3,000 căn, tập trung chủ yếu tại TP. HCM và Bình Dương. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP. HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Sức cầu thị trường được kỳ vọng có những chuyển biến tích cực. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào. Thanh khoản thị trường thứ cấp, cũng như giá bán đạt nhiều cải thiện tích cực.
Tiếp đà khởi sắc, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo sẽ dao động khoảng 500 – 600 căn. Trong đó, Bình Dương, Long An, Đồng Nai…, tiếp tục được kỳ vọng là địa phương dẫn dắt thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định so với quý trước, có khả năng, nhóm sản phẩm vùng giáp ranh TP. HCM với mức giá 3.0 – 5.0 tỷ đồng/căn thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, ở phân khúc condotel, nguồn cung dự báo tăng nhẹ, dao động khoảng 100 – 200 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Ninh. Trong khi đó, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động, dự báo sẽ cung cấp ra thị trường nguồn cung sơ cấp lần lượt ở mức 100 – 150 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 80 – 100 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024.
Đặc biệt, sau chung cư, “sóng” đất nền sắp xuất hiện, theo DKRA Group, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý 2/2024 có nhiều cải thiện so với quý I và dao động trong khoảng từ 550 – 650 nền, tập trung chủ yếu ở vùng phụ cận TP. HCM. Thanh khoản thị trường sẽ tiếp tục đà tăng và đạt nhiều khởi sắc hơn. Bình Dương, Đồng Nai, Long An… tiếp tục được dự báo là những thị trường chủ lực về tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý 2/2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định. Thị trường thứ cấp đạt nhiều cải thiện tích cực về thanh khoản và giá bán.
“Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí tín hiệu nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư kì vọng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi. Trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường xuất hiện các nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này được kì vọng sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết.
Ông Tuấn đánh giá, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% – 19% so với đầu năm 2023.
Thứ ba, làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025. Trong đó, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.
“Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng mà sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững”, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.
